華錦億爵專家團隊談經濟不景氣情況下 如何確保商業(yè)地產項目成功招商開局？
一、商業(yè)地產在城市發(fā)展過程中的重要作用
商業(yè)推動城市的發(fā)展，未來的商業(yè)肯定是作為城市的消費引擎。現如今大型的城市綜合體，已經形成了城市的一個名片，它會成為一個城市形象的代表，它對拉動整個區(qū)域的經濟會起到非常重要的作用，包括對居民就業(yè)率的提升，包括對政府財政稅收貢獻的增加，包括對整個城市居民消費水平的提升都有重要的作用。
在一定程度上來說，工業(yè)化對城市化進程是起著基礎性的作用，有工業(yè)化也就沒有城市化，而沒有城市的發(fā)展也就無從談起商業(yè)的發(fā)展，每一種商業(yè)變革的出現都以一定的城市形態(tài)為前提。同時商業(yè)的變革與發(fā)展也使城市的面貌與內涵發(fā)生了巨大的變化。我國改革開放三十年、建國六十年，城市化作為城市發(fā)展的重要組成部分，對促進經濟、社會進步，提升城市競爭力，都發(fā)揮了重要的作用。隨著城市化進程的不斷加快，各大中城市的新興商業(yè)圈已經逐步地形成，大大刺激了各類資本投資商業(yè)地產的積極性。
近幾年來，商業(yè)地產正迅速地成為房地產業(yè)投資的熱點，隨著經濟的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市聚集，由此而帶來了城市的產業(yè)升級和功能的拓展，以及城市區(qū)域分工與協作，區(qū)域經濟的一體化，大城市的國際化。這些必然趨勢都使得房地產業(yè)越來越向商業(yè)和第三產業(yè)傾斜。不僅是一線城市，現在就是那些二線、三線的城市，也都意識到了商業(yè)地產給城市發(fā)展帶來的好處。
作為一個高附加值的產業(yè)，商業(yè)地產直接影響著城市的創(chuàng)富力和競爭力，隨著城市核心聚集效應和輻射效應的進一步發(fā)揮，各種優(yōu)質商業(yè)資源和資金向商業(yè)地產傾斜，作為不可再生的土地也成為了城市核心區(qū)域的稀缺資源，近年來各大城市核心的商業(yè)用地供不應求，價值不斷攀升，就充分說明了城市核心商業(yè)地產資源不可估量的投資價值。
那么我國的房地產業(yè)從2008年開始到現在經歷了深入的調整。由于商業(yè)地產投資周期長，受金融危機影響小，正成為不少開發(fā)商積極關注并投資的領域。但是商業(yè)地產與住宅開發(fā)不一樣，商業(yè)地產更是一個市場化的投資產品，不少城市為改變城市面貌、提升檔次，都把商業(yè)設施建設列為了城市規(guī)劃的重點，目的是提高城市形象和品位，擴大就業(yè)和稅收，促進地方經濟。
商業(yè)地產開發(fā)對城市品質和消費者生活影響更大，這就要求我們必須具有更強烈的社會責任感，對政府、對社會、對投資者、經營者和消費者負責。
商業(yè)地產有著典型的高風險、高收益的特征，它的工作開發(fā)鏈比住宅開發(fā)要長，涉及的環(huán)節(jié)也要多，目前有些城市對大型商業(yè)地產項目盲目立項、重復建設和規(guī)劃布局等等這些混亂，造成了城市資源的浪費與社會資源的浪費，并加大了投資的風險。所以在城市化進程中發(fā)展商業(yè)地產，需要考慮到商業(yè)地產的可持續(xù)運營，開發(fā)商業(yè)地產項目要引進一些自己能夠持有物業(yè)、專業(yè)招商、后續(xù)運營的企業(yè)來進行運營，而企業(yè)一旦自己持有物業(yè)，就會自己承受運營的風險，也就會更加細心地經營，會融入城市，與城市共同發(fā)展。
二、中國商業(yè)地產發(fā)展大勢
近年來，大型商業(yè)綜合體已經迅速成為不少城市商業(yè)地產市場的主力軍，而傳統的商業(yè)物業(yè)已經很難滿足現在的居民消費對硬件和軟件的要求，這給商業(yè)地產行業(yè)留下了巨大的市場空白。
全球的金融危機給我們的商業(yè)地產帶來了負面影響還是存在，從近年來數據統計來看，基本上看到從08年以來好多數據都是急劇地往下降，這就意味著什么？意味著商業(yè)地產可能在08年到現在，還是處于一個下跌之后的復蘇的過程。同時它的復蘇周期或者說它面臨的困難還比較多。
截至2012年底全國約有3100多家購物中心，累計商業(yè)建筑面積已經達到2億平方米。自2011年開始中國的購物中心增長每年進入300家，以前每年增長都在300家以上。
預計2015年有望達到4500家，商業(yè)建筑面積達到3億平方米。從現在到2025年，還會有7000家建成開業(yè)，屆時購物中心將超10000家。因此在當前商業(yè)地產領域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。
不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產。當前有5萬多家登記注冊的房地產開發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對人的購物、休閑、娛樂需求都把握非常準的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產做好。
面對這樣的情況對于整個商業(yè)地產來講，除了大環(huán)境以外，怎么樣做好我們的小環(huán)境同樣非常重要。而在小環(huán)境中資源整合的作用尤為突出，這里面不僅僅有政府部門、顧問機構、金融機構、設計施工單位等等，也包括了很多專業(yè)問題、資金問題、人才問題等等。怎么樣把這個資源進行整合，怎么樣通過資源整合把我們商業(yè)地產真正帶上一個新的高峰，這是當前非常急需解決的一個問題。
在這樣的經濟環(huán)境下，中國商業(yè)地產將會呈現以下發(fā)展趨勢。
首先是資本的多元化，過去商業(yè)地產很多是依靠銀行貸款，一個地產項目大的幾萬平方米、十幾萬平方米，甚至是二三十萬平方米，它的回收期按照銀行的利息都在15年到20年，回收期是很長的，但是現在的趨勢是多元化，我們不僅可以銀行貸款，而且可以上市，只要你有20年的租金收益，產權不是你的，你有資金收益20年就可以上市，運用這種證券市場的資本。
再一方面就是外資的進入，因為商業(yè)地產是一個比較健康的產業(yè)，它不像其他的有泡沫經濟，它的泡沫成份不高，因為它的投資大，不容易去炒作，所以比較健康的一個產業(yè)，所以對外資有巨大的吸引力，近期外資也是在中國的商業(yè)地產的進入方面是呈快速增長的這么一個趨勢。
除了外資以外，各種產業(yè)資本也紛紛進入，也就是說工業(yè)資本各個方面都進入到商業(yè)地產，魯能也在進入商業(yè)地產，另外首鋼搬遷，他的石景山的廠房用來開發(fā)動漫產業(yè)。因為商業(yè)地產的保值增值是具有不可替代的功能，商業(yè)地產物業(yè)的增值三至五年就能夠有100%的增長，就是作為持有物業(yè)，它的保值增值的功能是不斷地被認識的，這是投資資本的多元化。
另一方面，商業(yè)地產的功能的多元化，這個是明顯的趨勢，整個消費的最大的特點是升級。因為隨著收入的增加，在消費上層次已經拉開了，在零售業(yè)的，最近幾年效益好的是精品店、精品百貨，比如大陸貨雖然非常熱鬧，商店里面熙熙攘攘，但是它的效益不高，效益高是精品百貨，這個說明消費者在分化，確實是有一部分人購買力是很強的。
功能多元化的另一個體現就是綜合消費，我們現在不僅是購物，而是綜合消費，現在建一個購物中心，在業(yè)態(tài)比例的調整方面，服務業(yè)、餐飲、娛樂，這些服務業(yè)要占到40%，不能低于40%，這個是經驗，這就說明我們進入一個綜合消費時代，所以它的功能性面臨一個多樣化的變化。
第三個變化就是商業(yè)地產的布局變化，過去投入一個商業(yè)地產項目，可能在其剛建成以后旁邊又蓋一個，這樣形成一種惡性競爭，現在政府要求地級以上城市已經做完了商業(yè)規(guī)劃，所以對整個商業(yè)，特別是對這種大型的商業(yè)地產項目的投入它有一個規(guī)劃限制，過去沒有，現在已經完成了，這就是將來在商業(yè)項目的布局上更加合理。
第四個就是形態(tài)的變化，商業(yè)零售形態(tài)的變化，過去、是單一的，那現在如零售的地產項目拿要有一個主題，必須要有。因為現在形態(tài)非常豐富，比如在城市中心可以做百貨店，業(yè)態(tài)的主題就是百貨，在城郊結合部可做這種大型的購物中心，因為購物中心的體量大，它的占地面積達，所以說主題是購物中心，它有一個主題。再有一個，現在城市的升級和發(fā)展，都在做這種專業(yè)街、步行街，那么它也要有主題，像王府井它是一個綜合的步行街，它的建筑、它的設計有中國式的、傳統式的、歐洲式的，它是一個綜合的性的商業(yè)主題。隨著城市的發(fā)展，現在商業(yè)地產的主題非常突出，這是一大變化。
還有一個變化就是聯合發(fā)展，聯合發(fā)展最后將成為發(fā)展趨勢，開發(fā)商和實際使用方將建立戰(zhàn)略的合作伙伴。近年地產項目很多帶有盲目性，建好了以后開發(fā)商自己招商，因為開發(fā)商對商業(yè)服務業(yè)、零售業(yè)不了解，建起來了以后再去招商就受到了很多的限制，弄得不好對這個項目的成敗起著重大的影響。將來的發(fā)展就是訂單式的，就是開發(fā)商要根據零售商、運營商他們的要求來量身訂做訂單式的商業(yè)項目，這樣就減少了風險，這需要有一個長期的戰(zhàn)略合作。現在有一部分的零售商已經在區(qū)域，在全國都進行連鎖發(fā)展，它這種地產商和零售商的結合共同發(fā)展是最有效的手段，叫強強合作，這種成功的幾率是很高的，這個也將是一種發(fā)展的趨勢。
三、經濟不景氣情況下商業(yè)地產如何逆勢突圍
眼下，幾乎所有商業(yè)地產項目都委托專業(yè)招商機構進行策劃和招商，這已成為一個不成文的規(guī)定。采用這種模式是有一定道理的。因為專業(yè)招商機構有著一定的優(yōu)勢，他們擁有一支專業(yè)化的操作團隊和一大批客戶資源，更具備一定的實際操作經驗和水平。這樣的機構在策劃和招商方面，成功率顯然要高出一籌。
但是，如果開發(fā)商委托的是一個“冒牌”的代理機構，非但項目招商不成功，而且項目發(fā)展的時機也被耽擱，后期招商局面將更難打開。因此選擇專業(yè)的商業(yè)地產顧問機構進行合作是保證商業(yè)地產項目招商成功的關鍵因素。那么，如何在經濟不景氣情況下進行商業(yè)地產逆勢突圍？有以下幾點值得考慮。
第一，越是在困境的時候確實越是存在著機遇，所以在這種情況下商業(yè)地產首先是業(yè)態(tài)的調整，業(yè)態(tài)的調整可能是現在很多商家都面臨這個問題，它的調整有幾種情況。第一個可能是要差異化地調整，可能跟競爭物業(yè)的差異化的調整。另外一個是互補業(yè)態(tài)的結合，就是在調整的過程當中，業(yè)態(tài)和業(yè)態(tài)之間要有一個互相的補充、互相的借勢，這樣能夠把商業(yè)打造得更好，這是非常關鍵的一點。
第二，就是在這個時間段，一定要有一個平和的心態(tài)，無論是開發(fā)商還是商家，但是在這個區(qū)間作出一個適當地讓步，比如說開發(fā)商或者商戶、業(yè)主，他會適當地延長這種免租期或者說適當降低租金，商戶在這段時間應該說在自己的這種經營思路，包括它這種對未來信心的打造，包括對服務的提高方面，能夠對自己進行自我改造，這樣雙方共同努力，就會把這個調整期很好地渡過去，這是第二點。
第三，就是經營思路的調整和經營策略的調整。因為很多商戶，包括很多商場和購物中心，在初期的過程中，可能引進的商戶檔次的問題，包括品牌店或者說主力店引入的問題存在著很多的問題，正好在這個時機，應該說是爆發(fā)矛盾的一個好的時機，所以在這種情況下，尤其是像這種購物中心或者百貨店，增加有影響力的這種主力店和品牌店的引入，包括一些有影響力和有一定集客能力的這樣的一個受歡迎業(yè)態(tài)的引入，對這種商業(yè)的發(fā)展肯定是非常有利的。
四、華錦模式與招商創(chuàng)新
據行業(yè)最新的數據顯示，由于招商進展的緩慢，部分商業(yè)地產開發(fā)商紛紛推遲了項目開業(yè)的時間，同時不斷會有新增商業(yè)物業(yè)進入市場，所以總體市場的空置率還會進一步被推高，租金也在激烈的市場競爭中在下降。盤點近三年商業(yè)地產市場的表現，可以用三個詞來概括，就是供應量大、空置率高、租金下滑。產生這些現象的原因，仍然是因為受到全球金融危機和市場大環(huán)境不景氣的影響。但事實上究其原因，商業(yè)地產開發(fā)商多數存在招商專業(yè)化程度不足的情況。
華錦億爵立足深圳這個全國商業(yè)地產策劃服務最高水準之福地，服務項目已遍布全國各地，合作伙伴涉及政府單位、投資連鎖集團公司、頂級建筑設計院、知名地產開發(fā)商等，與全國各行業(yè)內數千家知名品牌建立了戰(zhàn)略合作關系。以商業(yè)地產全程策劃為平臺，匯集了地產商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)運營管理、招商與銷售人才、建筑規(guī)劃設計、平面設計師、廣告文案、平面設計師等眾多管理及技術人才組成的強大團隊。華錦億爵團隊在市場行業(yè)研究、商業(yè)地產實戰(zhàn)、新商業(yè)模式研究、建筑設計和業(yè)態(tài)規(guī)劃等理論和實戰(zhàn)方面成果卓越。
為了促進商業(yè)地產行業(yè)的高效互動，確保商業(yè)地產項目在經濟不景氣的情況下成功招商開局，華錦億爵深度整合商業(yè)地產行業(yè)的強勢資源，高效對接商業(yè)地產產業(yè)鏈，整合多個方面的需求，打造出一整套真正的專業(yè)、有效的華錦億爵招商開局模式，推動商業(yè)地產行業(yè)的健康永續(xù)發(fā)展。
首先我們始終堅持商業(yè)項目的成功在于經營的成功，這也是衡量商業(yè)地產成功的唯一標準。現在眾多開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)項目之后，以銷售回籠為最終目的，我們只能說這類開發(fā)商只是開發(fā)商業(yè)用房獲得銷售利潤而已，而不是真正意義上的商業(yè)房地產企業(yè)，只有長期從事商業(yè)項目開發(fā)并持續(xù)經營長期獲利的開發(fā)商，才屬于從事商業(yè)房地產范疇。
所以我們認為經營管理在項目前期就要介入，并且貫穿商業(yè)策劃運營整個環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產策劃項目拿地、定位、業(yè)態(tài)、規(guī)劃、招商、銷售、管理等六大環(huán)節(jié)都要系統考慮后期經營管理，否則只是為了招商而招商，就會給后期經營管理埋下“定時炸彈”。我們華錦億爵團隊特別擅長商業(yè)運營管理和市場營銷策劃，在項目招商前期就將該項目后期的整體經營管理策略進行規(guī)劃設計，確保商戶“進的來，有發(fā)展”。
其次，我們始終認為商品和商戶才是商業(yè)之本。“商業(yè)地產招商”不等于“商業(yè)地產招租”，而是要抓住“商業(yè)地產項目商品和商戶質量”這個“命根子”，打造商業(yè)地產項目核心競爭力，同時找準目標優(yōu)質商家。只有堅持好商品和好商家才是經營之本的原則，招商或者銷售才能真正實現“爆棚”的場面。華錦團隊在商業(yè)銷售和招商中總結了大量的招商的方法、關系和渠道，在針對任何一個商業(yè)項目招商過程中，都能快速的凝聚目標商家，迅速實現招商開局。同時深圳華錦團隊擅長運用成熟的商業(yè)地產招商策劃、商業(yè)地產銷售技巧，以專業(yè)的實力和經得起考驗的事實吸引商戶或者投資者，從而確保了項目的招商代理與銷售代理成功！
眾所周知，一個大型的商業(yè)項目需要一個艱苦而漫長的養(yǎng)商期，在招商策劃方案開始實施后，招商的實際進程并非能夠完全按照策劃方案所述的進行，市場畢竟是不斷變化的。招商必須面對著三個方面的變化：一是項目競爭對手的變化；二是招商目標開店計劃的變化；三是項目目標消費群的變化。一旦市場變化，招商目標和實施細節(jié)肯定要做出適當的調整。
招商政策的制定也需要隨市場的變化作相應的調整，特別是租金和租金遞增率這些比較敏感的指標。另外，對于可能有助于整個項目招商的特殊品牌，應采取更優(yōu)惠的招商政策。
商業(yè)推動城市的發(fā)展，未來的商業(yè)肯定是作為城市的消費引擎。現如今大型的城市綜合體，已經形成了城市的一個名片，它會成為一個城市形象的代表，它對拉動整個區(qū)域的經濟會起到非常重要的作用，包括對居民就業(yè)率的提升，包括對政府財政稅收貢獻的增加，包括對整個城市居民消費水平的提升都有重要的作用。
在一定程度上來說，工業(yè)化對城市化進程是起著基礎性的作用，有工業(yè)化也就沒有城市化，而沒有城市的發(fā)展也就無從談起商業(yè)的發(fā)展，每一種商業(yè)變革的出現都以一定的城市形態(tài)為前提。同時商業(yè)的變革與發(fā)展也使城市的面貌與內涵發(fā)生了巨大的變化。我國改革開放三十年、建國六十年，城市化作為城市發(fā)展的重要組成部分，對促進經濟、社會進步，提升城市競爭力，都發(fā)揮了重要的作用。隨著城市化進程的不斷加快，各大中城市的新興商業(yè)圈已經逐步地形成，大大刺激了各類資本投資商業(yè)地產的積極性。
近幾年來，商業(yè)地產正迅速地成為房地產業(yè)投資的熱點，隨著經濟的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市聚集，由此而帶來了城市的產業(yè)升級和功能的拓展，以及城市區(qū)域分工與協作，區(qū)域經濟的一體化，大城市的國際化。這些必然趨勢都使得房地產業(yè)越來越向商業(yè)和第三產業(yè)傾斜。不僅是一線城市，現在就是那些二線、三線的城市，也都意識到了商業(yè)地產給城市發(fā)展帶來的好處。
作為一個高附加值的產業(yè)，商業(yè)地產直接影響著城市的創(chuàng)富力和競爭力，隨著城市核心聚集效應和輻射效應的進一步發(fā)揮，各種優(yōu)質商業(yè)資源和資金向商業(yè)地產傾斜，作為不可再生的土地也成為了城市核心區(qū)域的稀缺資源，近年來各大城市核心的商業(yè)用地供不應求，價值不斷攀升，就充分說明了城市核心商業(yè)地產資源不可估量的投資價值。
那么我國的房地產業(yè)從2008年開始到現在經歷了深入的調整。由于商業(yè)地產投資周期長，受金融危機影響小，正成為不少開發(fā)商積極關注并投資的領域。但是商業(yè)地產與住宅開發(fā)不一樣，商業(yè)地產更是一個市場化的投資產品，不少城市為改變城市面貌、提升檔次，都把商業(yè)設施建設列為了城市規(guī)劃的重點，目的是提高城市形象和品位，擴大就業(yè)和稅收，促進地方經濟。
商業(yè)地產開發(fā)對城市品質和消費者生活影響更大，這就要求我們必須具有更強烈的社會責任感，對政府、對社會、對投資者、經營者和消費者負責。
商業(yè)地產有著典型的高風險、高收益的特征，它的工作開發(fā)鏈比住宅開發(fā)要長，涉及的環(huán)節(jié)也要多，目前有些城市對大型商業(yè)地產項目盲目立項、重復建設和規(guī)劃布局等等這些混亂，造成了城市資源的浪費與社會資源的浪費，并加大了投資的風險。所以在城市化進程中發(fā)展商業(yè)地產，需要考慮到商業(yè)地產的可持續(xù)運營，開發(fā)商業(yè)地產項目要引進一些自己能夠持有物業(yè)、專業(yè)招商、后續(xù)運營的企業(yè)來進行運營，而企業(yè)一旦自己持有物業(yè)，就會自己承受運營的風險，也就會更加細心地經營，會融入城市，與城市共同發(fā)展。
二、中國商業(yè)地產發(fā)展大勢
近年來，大型商業(yè)綜合體已經迅速成為不少城市商業(yè)地產市場的主力軍，而傳統的商業(yè)物業(yè)已經很難滿足現在的居民消費對硬件和軟件的要求，這給商業(yè)地產行業(yè)留下了巨大的市場空白。
全球的金融危機給我們的商業(yè)地產帶來了負面影響還是存在，從近年來數據統計來看，基本上看到從08年以來好多數據都是急劇地往下降，這就意味著什么？意味著商業(yè)地產可能在08年到現在，還是處于一個下跌之后的復蘇的過程。同時它的復蘇周期或者說它面臨的困難還比較多。
截至2012年底全國約有3100多家購物中心，累計商業(yè)建筑面積已經達到2億平方米。自2011年開始中國的購物中心增長每年進入300家，以前每年增長都在300家以上。
預計2015年有望達到4500家，商業(yè)建筑面積達到3億平方米。從現在到2025年，還會有7000家建成開業(yè)，屆時購物中心將超10000家。因此在當前商業(yè)地產領域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。
不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產。當前有5萬多家登記注冊的房地產開發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對人的購物、休閑、娛樂需求都把握非常準的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產做好。
面對這樣的情況對于整個商業(yè)地產來講，除了大環(huán)境以外，怎么樣做好我們的小環(huán)境同樣非常重要。而在小環(huán)境中資源整合的作用尤為突出，這里面不僅僅有政府部門、顧問機構、金融機構、設計施工單位等等，也包括了很多專業(yè)問題、資金問題、人才問題等等。怎么樣把這個資源進行整合，怎么樣通過資源整合把我們商業(yè)地產真正帶上一個新的高峰，這是當前非常急需解決的一個問題。
在這樣的經濟環(huán)境下，中國商業(yè)地產將會呈現以下發(fā)展趨勢。
首先是資本的多元化，過去商業(yè)地產很多是依靠銀行貸款，一個地產項目大的幾萬平方米、十幾萬平方米，甚至是二三十萬平方米，它的回收期按照銀行的利息都在15年到20年，回收期是很長的，但是現在的趨勢是多元化，我們不僅可以銀行貸款，而且可以上市，只要你有20年的租金收益，產權不是你的，你有資金收益20年就可以上市，運用這種證券市場的資本。
再一方面就是外資的進入，因為商業(yè)地產是一個比較健康的產業(yè)，它不像其他的有泡沫經濟，它的泡沫成份不高，因為它的投資大，不容易去炒作，所以比較健康的一個產業(yè)，所以對外資有巨大的吸引力，近期外資也是在中國的商業(yè)地產的進入方面是呈快速增長的這么一個趨勢。
除了外資以外，各種產業(yè)資本也紛紛進入，也就是說工業(yè)資本各個方面都進入到商業(yè)地產，魯能也在進入商業(yè)地產，另外首鋼搬遷，他的石景山的廠房用來開發(fā)動漫產業(yè)。因為商業(yè)地產的保值增值是具有不可替代的功能，商業(yè)地產物業(yè)的增值三至五年就能夠有100%的增長，就是作為持有物業(yè)，它的保值增值的功能是不斷地被認識的，這是投資資本的多元化。
另一方面，商業(yè)地產的功能的多元化，這個是明顯的趨勢，整個消費的最大的特點是升級。因為隨著收入的增加，在消費上層次已經拉開了，在零售業(yè)的，最近幾年效益好的是精品店、精品百貨，比如大陸貨雖然非常熱鬧，商店里面熙熙攘攘，但是它的效益不高，效益高是精品百貨，這個說明消費者在分化，確實是有一部分人購買力是很強的。
功能多元化的另一個體現就是綜合消費，我們現在不僅是購物，而是綜合消費，現在建一個購物中心，在業(yè)態(tài)比例的調整方面，服務業(yè)、餐飲、娛樂，這些服務業(yè)要占到40%，不能低于40%，這個是經驗，這就說明我們進入一個綜合消費時代，所以它的功能性面臨一個多樣化的變化。
第三個變化就是商業(yè)地產的布局變化，過去投入一個商業(yè)地產項目，可能在其剛建成以后旁邊又蓋一個，這樣形成一種惡性競爭，現在政府要求地級以上城市已經做完了商業(yè)規(guī)劃，所以對整個商業(yè)，特別是對這種大型的商業(yè)地產項目的投入它有一個規(guī)劃限制，過去沒有，現在已經完成了，這就是將來在商業(yè)項目的布局上更加合理。
第四個就是形態(tài)的變化，商業(yè)零售形態(tài)的變化，過去、是單一的，那現在如零售的地產項目拿要有一個主題，必須要有。因為現在形態(tài)非常豐富，比如在城市中心可以做百貨店，業(yè)態(tài)的主題就是百貨，在城郊結合部可做這種大型的購物中心，因為購物中心的體量大，它的占地面積達，所以說主題是購物中心，它有一個主題。再有一個，現在城市的升級和發(fā)展，都在做這種專業(yè)街、步行街，那么它也要有主題，像王府井它是一個綜合的步行街，它的建筑、它的設計有中國式的、傳統式的、歐洲式的，它是一個綜合的性的商業(yè)主題。隨著城市的發(fā)展，現在商業(yè)地產的主題非常突出，這是一大變化。
還有一個變化就是聯合發(fā)展，聯合發(fā)展最后將成為發(fā)展趨勢，開發(fā)商和實際使用方將建立戰(zhàn)略的合作伙伴。近年地產項目很多帶有盲目性，建好了以后開發(fā)商自己招商，因為開發(fā)商對商業(yè)服務業(yè)、零售業(yè)不了解，建起來了以后再去招商就受到了很多的限制，弄得不好對這個項目的成敗起著重大的影響。將來的發(fā)展就是訂單式的，就是開發(fā)商要根據零售商、運營商他們的要求來量身訂做訂單式的商業(yè)項目，這樣就減少了風險，這需要有一個長期的戰(zhàn)略合作。現在有一部分的零售商已經在區(qū)域，在全國都進行連鎖發(fā)展，它這種地產商和零售商的結合共同發(fā)展是最有效的手段，叫強強合作，這種成功的幾率是很高的，這個也將是一種發(fā)展的趨勢。
三、經濟不景氣情況下商業(yè)地產如何逆勢突圍
眼下，幾乎所有商業(yè)地產項目都委托專業(yè)招商機構進行策劃和招商，這已成為一個不成文的規(guī)定。采用這種模式是有一定道理的。因為專業(yè)招商機構有著一定的優(yōu)勢，他們擁有一支專業(yè)化的操作團隊和一大批客戶資源，更具備一定的實際操作經驗和水平。這樣的機構在策劃和招商方面，成功率顯然要高出一籌。
但是，如果開發(fā)商委托的是一個“冒牌”的代理機構，非但項目招商不成功，而且項目發(fā)展的時機也被耽擱，后期招商局面將更難打開。因此選擇專業(yè)的商業(yè)地產顧問機構進行合作是保證商業(yè)地產項目招商成功的關鍵因素。那么，如何在經濟不景氣情況下進行商業(yè)地產逆勢突圍？有以下幾點值得考慮。
第一，越是在困境的時候確實越是存在著機遇，所以在這種情況下商業(yè)地產首先是業(yè)態(tài)的調整，業(yè)態(tài)的調整可能是現在很多商家都面臨這個問題，它的調整有幾種情況。第一個可能是要差異化地調整，可能跟競爭物業(yè)的差異化的調整。另外一個是互補業(yè)態(tài)的結合，就是在調整的過程當中，業(yè)態(tài)和業(yè)態(tài)之間要有一個互相的補充、互相的借勢，這樣能夠把商業(yè)打造得更好，這是非常關鍵的一點。
第二，就是在這個時間段，一定要有一個平和的心態(tài)，無論是開發(fā)商還是商家，但是在這個區(qū)間作出一個適當地讓步，比如說開發(fā)商或者商戶、業(yè)主，他會適當地延長這種免租期或者說適當降低租金，商戶在這段時間應該說在自己的這種經營思路，包括它這種對未來信心的打造，包括對服務的提高方面，能夠對自己進行自我改造，這樣雙方共同努力，就會把這個調整期很好地渡過去，這是第二點。
第三，就是經營思路的調整和經營策略的調整。因為很多商戶，包括很多商場和購物中心，在初期的過程中，可能引進的商戶檔次的問題，包括品牌店或者說主力店引入的問題存在著很多的問題，正好在這個時機，應該說是爆發(fā)矛盾的一個好的時機，所以在這種情況下，尤其是像這種購物中心或者百貨店，增加有影響力的這種主力店和品牌店的引入，包括一些有影響力和有一定集客能力的這樣的一個受歡迎業(yè)態(tài)的引入，對這種商業(yè)的發(fā)展肯定是非常有利的。
四、華錦模式與招商創(chuàng)新
據行業(yè)最新的數據顯示，由于招商進展的緩慢，部分商業(yè)地產開發(fā)商紛紛推遲了項目開業(yè)的時間，同時不斷會有新增商業(yè)物業(yè)進入市場，所以總體市場的空置率還會進一步被推高，租金也在激烈的市場競爭中在下降。盤點近三年商業(yè)地產市場的表現，可以用三個詞來概括，就是供應量大、空置率高、租金下滑。產生這些現象的原因，仍然是因為受到全球金融危機和市場大環(huán)境不景氣的影響。但事實上究其原因，商業(yè)地產開發(fā)商多數存在招商專業(yè)化程度不足的情況。
華錦億爵立足深圳這個全國商業(yè)地產策劃服務最高水準之福地，服務項目已遍布全國各地，合作伙伴涉及政府單位、投資連鎖集團公司、頂級建筑設計院、知名地產開發(fā)商等，與全國各行業(yè)內數千家知名品牌建立了戰(zhàn)略合作關系。以商業(yè)地產全程策劃為平臺，匯集了地產商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)運營管理、招商與銷售人才、建筑規(guī)劃設計、平面設計師、廣告文案、平面設計師等眾多管理及技術人才組成的強大團隊。華錦億爵團隊在市場行業(yè)研究、商業(yè)地產實戰(zhàn)、新商業(yè)模式研究、建筑設計和業(yè)態(tài)規(guī)劃等理論和實戰(zhàn)方面成果卓越。
為了促進商業(yè)地產行業(yè)的高效互動，確保商業(yè)地產項目在經濟不景氣的情況下成功招商開局，華錦億爵深度整合商業(yè)地產行業(yè)的強勢資源，高效對接商業(yè)地產產業(yè)鏈，整合多個方面的需求，打造出一整套真正的專業(yè)、有效的華錦億爵招商開局模式，推動商業(yè)地產行業(yè)的健康永續(xù)發(fā)展。
首先我們始終堅持商業(yè)項目的成功在于經營的成功，這也是衡量商業(yè)地產成功的唯一標準。現在眾多開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)項目之后，以銷售回籠為最終目的，我們只能說這類開發(fā)商只是開發(fā)商業(yè)用房獲得銷售利潤而已，而不是真正意義上的商業(yè)房地產企業(yè)，只有長期從事商業(yè)項目開發(fā)并持續(xù)經營長期獲利的開發(fā)商，才屬于從事商業(yè)房地產范疇。
所以我們認為經營管理在項目前期就要介入，并且貫穿商業(yè)策劃運營整個環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產策劃項目拿地、定位、業(yè)態(tài)、規(guī)劃、招商、銷售、管理等六大環(huán)節(jié)都要系統考慮后期經營管理，否則只是為了招商而招商，就會給后期經營管理埋下“定時炸彈”。我們華錦億爵團隊特別擅長商業(yè)運營管理和市場營銷策劃，在項目招商前期就將該項目后期的整體經營管理策略進行規(guī)劃設計，確保商戶“進的來，有發(fā)展”。
其次，我們始終認為商品和商戶才是商業(yè)之本。“商業(yè)地產招商”不等于“商業(yè)地產招租”，而是要抓住“商業(yè)地產項目商品和商戶質量”這個“命根子”，打造商業(yè)地產項目核心競爭力，同時找準目標優(yōu)質商家。只有堅持好商品和好商家才是經營之本的原則，招商或者銷售才能真正實現“爆棚”的場面。華錦團隊在商業(yè)銷售和招商中總結了大量的招商的方法、關系和渠道，在針對任何一個商業(yè)項目招商過程中，都能快速的凝聚目標商家，迅速實現招商開局。同時深圳華錦團隊擅長運用成熟的商業(yè)地產招商策劃、商業(yè)地產銷售技巧，以專業(yè)的實力和經得起考驗的事實吸引商戶或者投資者，從而確保了項目的招商代理與銷售代理成功！
眾所周知，一個大型的商業(yè)項目需要一個艱苦而漫長的養(yǎng)商期，在招商策劃方案開始實施后，招商的實際進程并非能夠完全按照策劃方案所述的進行，市場畢竟是不斷變化的。招商必須面對著三個方面的變化：一是項目競爭對手的變化；二是招商目標開店計劃的變化；三是項目目標消費群的變化。一旦市場變化，招商目標和實施細節(jié)肯定要做出適當的調整。
招商政策的制定也需要隨市場的變化作相應的調整，特別是租金和租金遞增率這些比較敏感的指標。另外，對于可能有助于整個項目招商的特殊品牌，應采取更優(yōu)惠的招商政策。